Taux réels négatifs, une situation exceptionnelle pour s’endetter ?
En ce début d’année 2023 les taux d’intérêt ont fortement progressé et ont largement dépassé les 2%. On entend qu’il n’est plus intéressant de s’endetter pour un projet immobilier d’autant plus que les banques ne prêtent plus… Et pourtant, ce changement de paradigme pourrait être une vraie opportunité.
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Une situation inédite et peu connue :
L’inflation est finalement peu connue des consommateurs actuels. En effet, il faut faire partie des 30% de français âgés de plus de 60 ans pour avoir connu la dernière période d’hyper-inflation en France. Cela remonte aux années 70 et provenait du choc pétrolier. Durant cette période les prix avaient progressé en moyenne de plus de 10% par an. Avec le retour de l’inflation, les Français vont devoir s’adapter à cette situation. En effet, ces derniers considèrent que les taux nominaux ont trop fortement progressé et qu’il devient moins intéressant d’investir en immobilier. Cela provient en partie de l’éducation financière et de la jeunesse des conseillers bancaires (plus de la moitié des conseillers recrutés ont moins de 30 ans).
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Apprendre à raisonner en taux réel :
Dans ce contexte, les épargnants devront apprendre à raisonner en taux réel. C’est-à-dire en soustrayant le taux d’inflation au taux d’intérêt nominal auquel ils placent ou empruntent. Par conséquent, est-ce-que l’inflation est défavorable à l’immobilier ? La réponse est non, bien au contraire. Prenons l’exemple de ce qui s’est passé 1982. Le taux d’emprunt était de 13% et l’inflation de 11,8% soit un taux réel de 1,2%. En 2001, l’inflation était de seulement 1,6% quand les taux étaient de 7% soit un taux d’intérêt réel de 5,4%. L’autre avantage était que sur cette période (de 1965 à 1985) les prix de l’immobilier avaient peu progressé.
En réalité l’inflation est un impôt sur les plus pauvres qui n’ont pas les moyens d’emprunter et dont le peu d’épargne est spolié. Pour les ménages qui arrivent à épargner, ou encore comme dans les années 70 où l’inflation a été indexée, la situation sera indolore.
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Quelle est la situation actuelle ?
La situation a provoqué un ralentissement de l’octroi des prêts. Pour cause, le taux d’usure des banques, c’est-à-dire le taux d’intérêt maximum légal auxquelles elles sont autorisées à proposer un prêt est calculé de trois mois en trois mois alors que les taux immobiliers remontent chaque mois.
En France contrairement à d’autres pays comme le Royaume-Uni ou les Etats-Unis (avec des taux à 20 ans respectivement à 6% et 6,5%), les emprunts sont majoritairement à taux fixe. Ainsi, en France, c’est bien la banque qui assume le risque inflationniste.
Par conséquent, nous retrouvons les taux d’intérêts négatifs et il est peu probable que les taux nominaux remontent prochainement à un niveau supérieur à l’inflation. La période actuelle reste donc propice à emprunter. Nous n’avons pas connu cette situation depuis 50 ans. Il ne faut plus tarder et trouver le bon actif.
Les SCPI, une excellente classe d’actifs pour investir :
Dans cette situation de taux réels négatifs, l’emprunt reste un excellent levier d’enrichissement. L’investissement en SCPI répond parfaitement à cette logique. En effet, l’effet de levier permet de créer un enrichissement avec un taux d’intérêt inférieur à l’inflation. Mais également l’actif sous-jacent qui permettra de détacher un rendement plus important tant que l’inflation sera importante. Ainsi, en analysant l’historique de rendement, les rendements des SCPI de bureaux sont parfaitement corrélés à l’inflation. D’autant plus que leurs loyers devraient progresser dans les prochaines années. Au sein des SCPI, le commerce devrait être le secteur qui répercutera le plus fortement l’inflation. Cliquez ici pour accéder aux meilleures SCPI du marché sur SCPI-Hub.
