Quel est le meilleur endroit pour investir dans l’immobilier ?

Avec des taux de plus en plus bas de prêts immobiliers, la dynamique du marché immobilier ne s’affaiblit pas. Stone reste l’un des investissements loués par les Français, surtout ceux qui le considèrent comme un moyen de créer des revenus supplémentaires. Si vous voulez aussi acheter à louer, voici notre classement des villes à investir en 2020.

1. Toulouse : 3100 euros/m² pour un appartement, 6,7% sur un an

La ville rose prend la tête de notre classement des meilleures villes à investir en 2020, car elle réunit de nombreux atouts. Toulouse est avant tout une ville dynamique avec de nombreuses entreprises. L’activité économique est donc attrayante pour les actifs. C’est aussi une ville jeune, avec plus de 100 000 étudiants. Toulouse est connue pour son cadre de vie agréable, qui attire chaque année près de 6000 habitants supplémentaires. C’est aussi le deuxième Ville française où les travailleurs veulent travailler après Bordeaux (Great Place to work 2018) .En ce qui concerne les transports, les déplacements sont facilités grâce à la présence de deux lignes de métro. La troisième ligne devrait être achevée en 2025, ce qui devrait offrir de nouvelles possibilités aux quartiers en cours d’entretien. Avec une moyenne de 3100€ par mètre carré pour un appartement, le prix au mètre carré à Toulouse est toujours raisonnable, malgré une forte hausse en 1 an ( 6,7%). Bien que l’arrivée de la LGV (future ligne à grande vitesse) met la ville à seulement 3:17 heures de Paris, il ne devrait pas souffrir d’une hausse spectaculaire des prix tels que Bordeaux ( 60% en 10 ans) .Comme toujours avec un investissement locatif, si vous investissez à Toulouse, assurez-vous que le logement sélectionné à proximité des transports, des commerces et point d’activité (université, école, entreprises…).

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Investissements éligibles à Toulouse : législation Pinel, Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (présence d’une zone PSMV).

2. Nantes : 3.231€ par m², 8.6% en 1 an

Située à 2 heures de Paris par TGV, la capitale des ducs de Bretagne continue de se déplacer vers l’ouest. En conséquence, les prix de l’immobilier à Nantes continuent d’augmenter, avec une moyenne de 8,6 % au cours de l’année écoulée. L’augmentation du loyer ne suit pas, les revenus sur les investissements locatifs ont tendance à diminuer, en particulier dans l’hypercentre. Mais Nantes a toujours quelque chose à convaincre : avec un environnement économique très dense et l’un des meilleurs réseaux de transports publics en France, il est aussi l’un des villes les plus importantes. attrayant grâce au patrimoine populaire des touristes et sa proximité de la côte atlantique. Il n’est pas surprenant qu’il une grande demande sur le marché locatif. Ainsi, avec un loyer moyen de 11,4 euros par mètre carré et par mois, Nantes a encore un potentiel de rendement intéressant, avec 4,2% brut. Le prix moyen d’un appartement est toujours abordable, avec 3231 euros par mètre carré.

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Investissements éligibles à Nantes : législation Pinel, Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).

3. Lille : 2836 euro/m², 3.5% en un an

Lille reste l’une des villes les plus attrayantes pour les investissements locatifs pour 2020. Avec plus d’un million d’habitants, l’agglomération occupe la place de la 4ème métropole de France derrière Paris, Lyon et Marseille. La ville est à 1h30 de la capitale avec le TGV et est au cœur de l’activité économique européenne. C’est aussi une ville caractérisé par la présence de nombreux étudiants. Pour l’investissement locatif, Lille hospitalisé offre de nombreux avantages. Il conserve des prix raisonnables (2836 euros par m² pour un appartement en moyenne). Le prix moyen de location est de 13,2 euros/m² sur la ville, le rendement potentiel théorique peut dépasser 5%. En un an, les prix ont augmenté de 3,5%.

Investissements éligibles à Lille : législation de Pinel, Denormandie, déficit foncier, droit Malraux (présence d’une zone PSMV).

4. Rennes : €3.012 de m², 6,5% sur 1 an

Une autre ville où le marché immobilier a tendance à s’envoler. Comme d’autres villes occidentales, Rennes est devenue l’une des villes les plus attrayantes de France, notamment pour les investissements locatifs. Avec une moyenne de 3000 euros par m² pour un appartement et un niveau locatif de 11,3 euro par m² par mois, le rendement théorique est d’environ 4,2% brut. Rennes est aussi une ville étudiante, grâce à la présence de nombreuses universités et écoles. C’est en particulier cet aspect qui attire les investisseurs, qui, par exemple, peuvent investir dans l’achat de maisons pour établir une colocation ou un logement à loyer meublé. Après une croissance des prix de 6,5% en un an, le marché immobilier semble néanmoins enclin à un silence dans les derniers mois. Cependant, le marché locatif reste dynamique.

5. Angers : 2 034 €à partir de m², 5,8% sur 1 an

Angers  : telle est la révélation du classement 2020 de l’investissement locatif. Avec des prix immobiliers toujours accessibles, un potentiel de rendement intéressant et un faible taux d’inoccupation, le capital de Maine-et-Loire offre un certain nombre d’actifs pour un placement immobilier. A 1h40 de train de Paris grâce au LGV, Angers est une ville étudiante qui est également appréciée pour sa qualité de vie. Le marché locatif est particulièrement dynamique, les logements sont loués très rapidement. Des prix raisonnables, en moyenne un peu plus de 2000 euros par mètre carré pour un appartement, sont également un argument de choix. Si l’hypercentre est populaire, d’autres quartiers offrent un certain nombre de possibilités avec l’arrivée de la future ligne de tramway B en 2022. Restez attentif à l’emplacement si vous choisissez d’y louer.

Investissements éligibles à Angers : Droit Pinel (la ville a réintégré la zone B1 depuis l’été 2019), loi Denormandie, déficit foncier.

6. Montpellier : 2895€ de m², 1,4% sur 1 an

Montpellier est en vue dans notre classement des meilleures villes pour faire un investissement locatif en 2020 à faire. Bien que les prix semblent se stabiliser ( 1,4% en un an), elle reste une municipalité attrayante. Montpellier est loué pour sa qualité de vie et sa position stratégique, non loin de l’Espagne. C’est aussi le 7ème centre universitaire de France, qui attire 60 000 étudiants chaque année. Un pool de locataires potentiels qui convainquent de nombreux investisseurs immobiliers. Sur le plan économique, Montpellier est reconnu par UBI Mondial comme la deuxième capitale des startups. De nombreux projets de développement sont en cours, combinant logement et activité économique. La ville abrite également de grandes entreprises (IBM, Sanofi, Alstom…) et 18 parcs d’affaires avec environ 2000 PME. Avec moins de 3000 euros par mètre carré pour un appartement, l’achat de biens immobiliers reste plus raisonnable que dans de nombreuses autres villes. Le prix moyen de location de 12,60€ par m²/mois peut entraîner un rendement brut de 5% par an.

Admissibilité investissements à Montpellier : législation de Pinel, Denormandie, déficit foncier, droit Malraux.

7. Strasbourg : 2913€ par m², 4.9% sur 1 an

Avec moins de 3000 euros par m² pour un appartement, Strasbourg est aussi l’une des villes abordables pour investir dans l’immobilier . La capitale alsacienne est appréciée par les familles, les jeunes actifs et les étudiants grâce à la présence de nombreuses écoles et universités reconnues dans l’international. Elle abrite de nombreuses institutions européennes. Strasbourg est également une ville dont le centre historique est inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO. Bien desservi par les transports, il a une demande considérable de location. Main, petit logement est pas le plus populaire : pour un investissement locatif , il est préférable de donner la préférence aux 2 et 3 chambres. Avec une moyenne de 11,7€ par m² par mois à louer, la ville permet de considérer une rentabilité brute potentielle de 4,8%.

Investissements éligibles à Strasbourg : législation Pinel, Denormandie, déficit foncier, loi Malraux (zone PSMV).

8. Nanterre : 5026€/m² pour un appartement, 5,1% en un an

Seule ville d’Île-de-France de notre classement, Nanterre est l’une des communes du Grand Paris à regarder de près. A deux pas du centre d’affaires de La Défense, la commune fait l’objet de nombreux projets urbains qui pourraient accroître son attractivité. Lorsque les trois autres communes sur lesquelles repose le pool d’emploi de La Défense ont déjà vu s’envoler les prix de l’immobilier (Courbevoie, Puteaux et Garenne-Colombes), Nanterre sera pour le moment oubliée. Une réputation de demi-ton et un certain ne lui nuisent pas. Mais la construction de nouveaux quartiers, la création d’un pôle économique, l’arrivée du métro de la ligne 15 d’ici 2030 et l’extension du RER E à l’ouest donnent un potentiel incroyable à certains quartiers, comme La Folie ou Les Groues. À ce jour, un appartement achète en moyenne 5026€ par mètre carré, plus de 5% par an. Un prix qui reste raisonnable pour la Francilienne Occidentale. Avec 18,5 €/m²/mois pour une location, Nanterre nous permet d’obtenir un rendement brut de 4,4% par an. Dans les investissements éligibles à Nanterre : droit Pinel, droit denormandie, déficit foncier.

9. Lyon : 4500€ le mètre carré, 11% par an

Lyon est stratégiquement situé au cœur de l’Europe : à 2 heures de Paris en train, la ville est également proche de la Suisse et de l’Italie. Peut-être c’est avant tout pourquoi il est loué par les entreprises (présence de nombreux siège social) et montre une grande dynamique économique. C’est aussi la 2ème ville étudiante en France : près de 150 000 personnes par an viennent suivre leur programme d’enseignement supérieur. Avec tous ces atouts, Lyon conserve sa qualité de valeur sûre pour un investissement locatif . Cependant, avec la forte augmentation des prix de ces Ces dernières années ( 11% en 1 an et 64% en 10 ans), le revenu locatif est enclin à éroder. Vous devez payer en moyenne 4500€ pour un appartement dans la ville. Le rendement brut moyen à prévoir est de 3,3%, ce qui, en nombre d’habitants, reste correct pour la 3ème ville de France, sans être exceptionnel. De grandes opportunités doivent encore être saisies, mais pour combien de temps ? Soyez prudent, comme toujours de choisir l’emplacement de votre investissement locatif avant de commencer. Investissements éligibles à Lyon : législation Pinel, législation Denormandie, déficit foncier, législation Malraux (zone PSMV)

Les villes qui voient leur potentiel se détériorer pour un investissement locatif en 2020

Pour faire un investissement rationnel dans l’immobilier, il est nécessaire de prendre soigneusement la sélection de l’emplacement. Attention, car malgré leur aura, certaines villes ont vu leur potentiel diminuer de manière significative, provoquée par la forte hausse des prix. C’est particulièrement le cas de Paris et de Bordeaux, dont l’augmentation a considérablement réduit le retour surinvestissement locatif . En outre, les prix sont susceptibles d’approcher un pic, ce qui le rend sceptique quant au potentiel de valeur ajoutée à long terme (en particulier à des taux d’intérêt plus élevés). D’autres villes doivent être soigneusement étudiées avant de commencer. C’est le cas, par exemple, à Marseille, qui est confrontée à une marché très diversifié. Si vous voulez y investir, il est préférable d’avoir une très bonne connaissance de la ville en y ayant vécu. Nice a également vu ses prix augmenter depuis 10 ans, et semble maintenant avoir atteint son plus haut niveau. Malgré des taux de prêt très attractifs, les prix de l’immobilier ont baissé de 1,2 % en un an.

Conseils à suivre toujours avant d’investir dans l’immobilier

Indépendamment de la ville et de l’attractivité globale, jamais aveuglément dans les investissements immobiliers. D’un quartier à l’autre, d’une rue à l’autre, le potentiel du logement peut changer radicalement et mauvaise affaire est toujours possible. Actifs avec le meilleur potentiel sont, dans la plupart des cas, situés à proximité des transports et à proximité des commodités. Bien sûr, le centre-ville est souvent idéal, bien que plus cher que les banlieues. Toujours aller sur place avant de vous acheter l’attractivité d’un lieu et le potentiel d’un logement. Faites également votre étude de marché, pour voir si le loyer désiré pour le logement choisi est compatible avec les revenus que vous attendez. Rappelez-vous qu’en termes de l’immobilier, les meilleurs investissements sont les propriétés qui sont les locataires les plus faciles à trouver et à fournir un rendement qui répond à vos objectifs patrimoniaux.

Source de prix/m2 pour les appartements et les développements du marché : BetterSagents.com, octobre 2019.

Comment bien choisir son bien ? 

Que vous ayez choisi d’investir dans la région rennaise, à Nantes ou à Toulouse, le principe reste le même. Vous n’allez absolument pas choisir votre bien de la même manière, en fonction de si vous cherchez votre résidence principale ou secondaire. En effet, vous allez devoir vous mettre à la place de la personne qui va louer le bien. 

Ainsi, si vous avez un petit budget, il y a de fortes chances que vous cherchiez un appartement étudiant. Il est donc inutile de chercher des logements avec un trop grand volume. Il est inutile également de proposer des prestations haut de gamme. Vous le savez aussi bien que nous, lorsqu’on est étudiant on ne fait pas forcément attention à la qualité des robinets ou des meubles de cuisine. On cherche avant tout un logement avec un loyer correct. Attention, le logement en lui-même ne fait pas tout. Vous devez également prendre en compte l’environnement extérieur. Il faudra donc chercher un bien proche des transports en commun et idéalement non loin d’endroits où sortir faire la fête.

 À l’inverse, si vous choisissez d’investir dans un logement pour une famille avec enfant, votre bien devra avoir un ascenseur s’il s’agit d’un appartement et une place de parking. Cette fois, vous pourrez choisir d’installer une baignoire plutôt qu’une douche. Enfin, le bien devra se trouver non loin des écoles ou de petits commerçants pour que vos locataires restent le plus longtemps possible dans votre logement. 

Bref, vous avez compris comment trouver le bien idéal pour que ce dernier soit loué toute l’année et vous garantir ainsi la meilleure rentabilité possible. Nous vous conseillons de faire une liste des critères qui semblent indispensable à votre public cible. Vous pourrez réagir vite et sans vous tromper, lorsqu’une bonne affaire sera disponible dans la région où vous souhaitez investir.