Défiscalisez vos loyers en location meublée LMNP, mode d’emploi
La fiscalité attachée au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) attire nombre d’investisseurs vers la location meublée. Choisir d’investir en résidences de services est une méthode efficace pour réduire l’assiette fiscale de vos revenus locatifs. Mais savez-vous que la rénovation immobilière offre également des opportunités intéressantes de défiscalisation ? Partons à la découverte des méthodes permettant de doper la rentabilité de votre investissement locatif.
Plan de l'article
Comment utiliser les avantages fiscaux du statut LMNP
Maximiser votre rentabilité locative tout en diminuant votre imposition est un objectif que vous pouvez atteindre grâce à la fiscalité très avantageuse de la location meublée non professionnelle (LMNP).
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LMNP : un statut conçu pour la défiscalisation
Accéder au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) signifie que vous n’êtes pas considéré comme un professionnel de la location meublée, tout en plaçant vos revenus locatifs dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Déclarer vos recettes ainsi vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux bien supérieurs à ceux correspondant à la location nue.
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En effet, vous avez le choix entre deux régimes :
- le régime micro-BIC, pour appliquer un abattement de 50% à vos revenus locatifs, et ce, sans tenir de comptabilité,
- et le régime réel, qui vous permet de déduire toutes vos charges liées à la gestion de votre location (intérêts d’emprunt, travaux d’entretien et de rénovation, taxes…), ainsi que l’amortissement de votre bien.
En revanche, ce régime exige la tenue d’une comptabilité scrupuleuse, qu’il est conseillé, dans tous les cas, de confier à un expert-comptable compétent en LMNP. Il est obligatoire au-dessus de 72 600 € de revenus locatifs, mais vous pouvez vous déclarer sous ce régime sur simple demande à l’administration fiscale.
Votre choix entre ces deux régimes dépendra des charges prévisibles de votre bien : si celles-ci sont peu importantes (bien neuf acheté sans crédit…), le régime micro-BIC sera plus intéressant. Sinon, le régime réel est nettement plus avantageux.
Ajoutons que dans les deux cas, vous récupérerez la TVA (20% du prix du bien) contre l’engagement de louer votre bien meublé. Ce qui constitue un avantage fiscal très intéressant.
Comment bénéficier du statut LMNP
Pour bénéficier du régime LMNP, vous devez répondre à certaines conditions. Il faut notamment que les revenus de la location meublée soient inférieurs à 23 000 € par an ou représentent moins de 50% de vos revenus totaux. La location doit être votre activité secondaire et l’habitation louée doit constituer la résidence principale du locataire, sauf dans le cas des résidences d’affaires ou de tourisme.
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les biens en résidences de services
Les résidences de services (résidences étudiantes, résidences seniors…) sont des copropriétés qui proposent des logements meublés et des espaces communs ; comme des salons, une salle de sport, voire une salle de cinéma. Ces résidences offrent également des services hôteliers à leurs locataires : petits-déjeuners, blanchisserie…
Aujourd’hui le concept séduit de plus en plus, et va suivre la croissance annoncée des publics visés – les étudiants et surtout les seniors – dans les décennies à venir.
Concrètement, il s’agit pour vous d’acquérir en copropriété un bien immobilier dans une résidence étudiante ou une résidence seniors pour le confier à un gestionnaire via un bail commercial. Le gestionnaire se charge ensuite de l’exploitation du bien, garantissant au propriétaire une rentabilité locative régulière et prévisible, que le bien en question soit occupé ou non.
Un attrait fiscal supplémentaire si vous investissez dans l’ancien, en résidences de services
En acquérant un bien dans une résidence de services déjà en exploitation, vous n’aurez pas à régler le montant de la TVA (20% du prix du bien), la récupération de la TVA ayant déjà été réalisée par le propriétaire précédent.
Sélectionner un bien rentable en résidence de services
La sélection de la résidence et du gestionnaire constitue un élément central de cet investissement. Il convient d’évaluer avec précision l’emplacement de la résidence, sa rentabilité prévisionnelle et la solidité du gestionnaire. Tous ces éléments déterminent aussi le potentiel de revente. Il faut privilégier des emplacements stratégiques où la demande locative est significative. En ce qui concerne la gestion locative, le choix du gestionnaire a aussi son importance : durée du bail commercial, redevance, garantie de paiement… Chaque détail compte pour assurer la pérennité de votre investissement.
Simuler son investissement en résidences de services
Avant d’investir, faire une simulation fiscale semble essentiel pour évaluer son futur avantage fiscal. Plusieurs critères sont à prendre en compte : le prix d’achat de la résidence, la durée de l’investissement, l’emplacement du bien, les revenus locatifs prévisionnels, les charges… C’est là que les résidences anciennes sont particulièrement intéressantes, puisqu’elles ont un historique des charges que vous pouvez consulter.
Une fois ces éléments déterminés, de nombreux outils de simulation en ligne permettent d’appréhender la rentabilité de cet investissement selon les différents régimes fiscaux possibles. Toutefois, il est recommandé de solliciter un expert-comptable pour vous aider à la réalisation de cette étude.
En immobilier classique, défiscalisez en rénovant votre bien
Si vous mettez en location meublée un bien que vous possédez en immobilier classique, vous devrez probablement planifier vous-même les travaux de rénovation et notamment de mise aux normes énergétiques. Celles-ci sont de plus en plus exigeantes pour vous autoriser à louer.
Soutenant activement la transition énergétique, l’Etat français a donc mis en place différentes mesures de défiscalisation pour accompagner les propriétaires dans leurs démarches d’amélioration thermique de leurs logements. Ces mesures peuvent prendre la forme de crédits d’impôt, d’aides financières comme l’éco-PTZ ou la prime énergie ou de remboursement partiel de la TVA.
Dans le cadre d’un investissement en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), les propriétaires, en choisissant de se déclarer sous le régime réel, peuvent déduire l’ensemble des dépenses de réparation ou d’amélioration du bien. Cette mesure fiscale favorise ainsi l’investissement dans l’immobilier ancien nécessitant des travaux, tout en stimulant le renouvellement du parc immobilier.
L’impact des travaux de rénovation sur votre fiscalité dépend du calcul de la réduction d’impôt. De manière générale, elle est déterminée en pourcentage sur la base du montant investi dans les travaux. Par exemple, le dispositif “Denormandie ancien” offre une réduction d’impôt de 12% à 21% du montant des travaux selon l’engagement sur la durée de mise en location du bien.
Bien sûr, ce dispositif présente des exigences : il porte sur un bien situé dans certaines zones prioritaires, avec un plafond de ressources pour les locataires. Enfin, les travaux doivent atteindre 25% du prix du bien. Il importe donc de bien se renseigner sur les taux actuels et les plafonds applicables pour chacune des mesures de défiscalisation.
Opter pour une location meublée non professionnelle est donc une voie pertinente pour maximiser vos profits tout en minimisant votre imposition. Une stratégie fiscale bien menée permettra de rentabiliser rapidement votre investissement.